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贺州市住房公积金贷款操作规程

【来源:市公积金中心    发布日期:2017-06-19    浏览次数:

 第一章  总则

第一条 为规范个人住房公积金贷款管理,统一贷款操作规程,提高工作效率,防范和控制贷款风险,根据国务院《住房公积金管理条例》、《广西住房公积金业务管理规范》以及近期国家和自治区出台的关于提高住房公积金使用效率的相关文件规定,结合我市实际,制定本管理办法。

第二条 个人住房公积金贷款是指住房公积金管理中心委托受委托银行,用住房公积金向符合条件的缴存人发放的,用于购买、建造、翻建、大修自有产权自住住房的贷款。

借款申请人购买、建造、翻建、大修的自住住房包括商品住房、保障性住房(含房改公有住房、集资建房等)、市场运作方式建房、自建私房、危改(棚改)还迁住房等,但别墅除外。

第二章  贷款对象及条件

第三条 凡需购买、建造、翻建、大修自住住房并具备下列条件的在职职工,可申请个人住房公积金委托贷款。借款申请人在申请贷款时,应已连续正常缴存住房公积金6个月以上。并同时具备下列条件:

(一)具有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;

(二)具有住房公积金中心认可的房产作为抵押物;

(三)提供购买、建造、翻建、大修自住住房(集资建房、市场运作房、经济适用住房、普通商品房、自建房及二手房)的合同(协议),并支付不低于全部价款或评估现值规定比例的首付款;

(四)申请人应无尚未还清的个人住房公积金贷款。

第三章  贷款额度、期限和利率

第四条 住房公积金贷款额度为以下三项计算的最低值:

(一)不得高于按照借款人还贷能力确定的贷款限额。其计算公式为:借款人及其配偶月工资总额之和×职工个人还贷能力系数×12(月)×借款期限。还贷能力系数为40%。

(二)不得高于按照购买、建造、翻建、大修住房的房屋总价款的比例确定的贷款限额。住房公积金个人住房委托贷款的额度,由市住房公积金管理中心根据借款人的资信程度和还款能力以及抵押物评估值等确定,为借款人购买、建造、翻建、大修自住住房价值的80%以内。

(三)申请住房公积金贷款最高额度不得超过35万元。

(四)按央行规定:借款人每月还款支出不得超出家庭收入60%。

第五条 个人住房公积金贷款额度不足以支付购买、建造、翻建、大修自住住房所需费用时,借款申请人可申请个人住房组合贷款。

第六条 贷款的期限,由市住房公积金管理中心根据实际情况合理确定,最长不超过30年。借款申请人最终还款年龄不得超过法定退休年龄后5年,贷款抵押物的已使用年限加上贷款期限应低于抵押物所座落土地的使用年限。

第七条 个人住房公积金贷款利率按照中国人民银行公布的利率执行。

第四章  贷款担保

第八条 借款人申请住房公积金贷款的,应当提供经市住房公积金管理中心认可的担保。担保方式:

(一)个人住房公积金贷款用于购买住房的,借款人应以所购住房的现值全额设定抵押;用于建造、翻建和大修自住住房的,借款人应以建造、翻建、大修的住房设定抵押,如借款人所购住房、自建住房的土地使用权在申请贷款当时无法办理抵押手续时,经认真评估,在确保安全的前提下,也可以其他自有、共有或第三人拥有产权证的房产(无抵押房产)现值全额设定抵押。贷款额度不应高于抵押房产认定或评估现值的规定比例。

(二)一手房抵押物的现值应依据购房合同(协议)注明的购房总价款进行确认;二手房抵押物的现值应以房产评估报告注明的房屋评估价值、契税完税凭证注明的计税价格和成交价的低者进行确认,若以上三项价值不能真实反映抵押物现值的,以贷款委托人认定的抵押物现值为准。抵押物价值确需评估的,应由具有资质的房地产评估机构进行评估。

第九条 抵押人与抵押权人应签订书面抵押合同,并于放款前持有关材料到当地房地产登记部门办理抵押权登记手续,取得抵押权属证明。以预购商品房设定抵押的,应办妥所购房屋抵押预告登记;以共有住房设定抵押的,应征得房屋共有人的书面同意。借款人购买商品房以外的期房,须向委托人提供售房单位或组织建房单位待该期房竣工后负责办理《房屋所有权证》的保证书(学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和国家机关则提供承诺书),由受托人与借款人向房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记备案手续。待售房单位或组织建房单位办妥该抵押物的《房屋所有权证》后,再据以办理正式抵押登记手续,正式抵押登记手续办理后,售房单位或组织建房单位的担保(承诺)责任解除。

第十条 贷款本息清偿后,应要求抵押当事人到原登记部门办理抵押登记注销手续。

第十一条 借款申请人不能足额提供抵押(质押)担保的,应有贷款委托人认可的第三方提供承担连带责任的保证。以预购商品房设定抵押的,在未取得房屋抵押权属证明之前,应要求提供阶段性保证,直至抵押权人取得房屋抵押权属证明。

第十二条 阶段性保证人是开发商或集资建房单位的,阶段性保证人应能对个人住房公积金贷款提供连带责任保证。

第十三条 抵押物竣工交付后,应要求阶段性保证人及时将抵押物的权证交抵押权人办理正式抵押手续,当抵押权人收存抵押权属证明后,阶段性保证责任方可解除。

第五章  贷款程序

第十四条 借款人申请住房公积金贷款需到市住房公积金中心领取并填写住房公积金贷款申请审批表,并如实向住房公积金管理中心和贷款银行提供下列资料:

(一)身份证、军官证等有效身份证明和户口薄;

(二)婚姻状况证明(已婚者须出具结婚证、已离异者提供离婚证);

(三)申请人夫妻双方经济收入证明(申请表内加盖公章);其中配偶从事个体或私营工作的需要提供营业执照、打印本人银行账户流水;

附加的资料:

1.购商品房:

(1)购房合同书及首期购房付款的凭证;

(2)售房单位保证意向书;

(3)委托书;

(4)商品房预售许可证;土地使用证;建设工程规划许可证;建筑施工许可证;主体工程验收合格证(售房单位提供一份)。

2.购单位集资房(保障性住房)

(1)购房合同(或协议)及首期购房付款的凭证;

(2)售房单位保证意向书;

(3)委托书;

(4)集资建房有关批文、集资建房人员名单、土地使用证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、主体工程验收合格证(售房单位提供一份)。

3.购二手房

(1)房屋所有权证;

(2)房屋买卖契约、契税完税证;

(3)土地使用证;

(4)贷款抵押评估报告。

4.建自住房

(1)土地使用证;

(2)建设用地规划许可证;

(3)建设工程规划许可证;

(4)建筑工程施工许可证;

(5)贷款抵押评估报告。

5.翻建、大修自住房

(1)翻建、大修批文;

(2)建筑工程施工许可证;

(3)原房屋所有权证。

(4)土地使用证;

第十五条 市住房公积金管理中心在接到借款人申请和相关资料后对借款申请人提供的资料原件和偿还贷款本息能力进行审核、确认,确定贷款额度、期限及每月应偿还的贷款本息。
   中心应当在10个工作日内审核完毕,作出准予贷款或者不准予贷款的决定,并通知借款申请人。

第十六条 经市住房公积金管理中心审核同意的贷款,由借款人与受托银行签订借款合同及抵押合同。

第十七条 以住房抵押方式担保的,借款人要到房屋坐落区、县的房屋产权管理部门办理房产抵押登记手续;以有价证券质押的,借款人将有价证券交贷款银行收押保管。

第十八条 贷款手续办理完毕后,受托银行应当在规定的二个工作日内将贷款资金划入借款人约定的帐户内。

第十九条 用于购买商品住房、经济适用住房、集资住房的贷款,受托银行应当按照借款合同约定的时间和金额,以转账方式划入售房单位开设的结算账户内。用于购买二手房、建造、翻建、大修自有住房的贷款,由受托银行按约定以转账方式划入借款人个人账户。

第六章  贷款偿还

第二十条 借款人应当按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。

第二十一条 贷款期限在一年以内(含1年)的,实行到期一次还本付息利随本清。

贷款期限在一年以上的,实行按月分期归还贷款本息。借款人可以按照下列两种方式之一归还贷款本息:

(一)等额本息还款方式,贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息,每月还款额计算公式为: 

月还款额=贷款本金×月利率×(1+月利率)还款月数/[(1+月利率)还款月数-1];

(二) 等额本金还款方式,是指借款人每月等额偿还贷款本金,贷款利息按贷款余额计算。其公式为:

每月还款额=贷款本金/贷款月数+贷款余额×月利率

借款人与贷款银行在借款合同中约定还款方式,一经确定,不得更改。

第二十二条 借款人自银行划款之日的次月起进入还款期,以银行借款发放日的前一日为每月还款日。借款人可以在每月还款日到贷款银行偿还贷款本息或委托贷款银行通过信用卡、储蓄卡、存折等方式代扣。

第二十三条 借款人可在按月还贷的基础上,经市住房公积金管理中心同意(原贷款期限五年(含五年)以下的须还足一年本息;原贷款期限五年以上的须还足两年本息方可提出申请),提前偿还全部贷款或提前偿还部分贷款,提前还贷时原已计收的贷款利息不作调整。 

第二十四条 借款人提前归还贷款本息的,可以按下面两种方式之一提前还款:

(一)提前一次性归还全部贷款本息。借款人可以提前一次性归还全部剩余贷款本金及利息,应还利息按剩余本金实际占用天数乘以与借款合同约定期限相对应的现执行利率计算。

(二)提前归还部分贷款本金。借款人可以在归还上期应还贷款本息后,提前归还部分贷款本金。在还款时按照提前归还的部分本金实际占用天数计算并结清所还本金的应收利息,当期及以后的月应还本息额按照剩余本金、剩余期限重新计算。

第二十五条 借款人在贷款期内,要配合受托银行对贷款使用情况的检查。

第二十六条 借款人还清贷款本息后,持受托银行出具的《贷款本息清偿证明》及《房屋他项权证》,到房地产管理部门办理撤销抵押登记手续。

第七章 贷后管理

第二十七条 个人住房公积金贷款资产实行分类管理,由信贷科和各管理部落实专人负责,通过委托银行电子数据,及时掌握贷款资产状况,保证贷款分类资料信息及时、准确、完整。

第二十八条 贷款资产应按以下五个等级进行分类:正常、关注、次级、可疑和损失五类,后三类为不良贷款。

(一)正常类贷款。指借款人有能力履行还款承诺,能够全额归还债务本金和利息。正常还款和连续逾期1—2期(含)可列入正常类贷款;

(二)关注类贷款。指尽管借款人目前有能力偿还贷款本息,但存在一些可能对还款产生不利影响的因素,如同一借款人出现收入下降、重大突发事件,新增其它贷款项目、还款意愿较差、其它贷款出现不良、抵(质)押贷款的抵(质)押品价值下降、违反国家法律法规发放的贷款等可能影响还款能力的因素,应予以高度关注。贷款连续逾期3期可列入关注类贷款;

(三)次级类贷款。指借款人的还款能力出现明显问题,完全依靠其家庭正常收入无法足额偿还贷款本息,即使执行贷款担保,也可能会造成一定损失。贷款连续逾期4—6期(含)或发现借款人采取不正当手段套取贷款的,可列入次级类贷款;

(四)可疑类贷款。指借款人无法足额偿还贷款本息,即使执行贷款担保,也肯定要造成较大损失。贷款连续逾期7期(含)以上可列入可疑类贷款;

(五)损失类贷款。指在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后,逾期本息仍然无法或只能部分收回的贷款,可列入损失类贷款。

第八章 贷款催收

第二十九条 住房 公积金中心应督促受委托银行,按照贷款委托协议的约定催收逾期贷款,逾期贷款的催收覆盖面应达到100%。

第三十条 对逾期贷款的催收,应采取下列方式:

(一)对逾期 1 期的贷款,在贷款逾期发生之日起10个工作日内,对借款人通过电话、信函、手机短信、Email等方式进行催收。

(二)对逾期2期的贷款,通过下达《逾期催收通知书》进行催收。

(三)对逾期 3 期的贷款,在以上催收方式无效的情况下,在应还款日后 10 个工作日内,上门或要求借款人到指定网点当面催收,了解逾期原因,实地调查抵押物。

(四)对逾期4-6期的贷款,应采取法律手段催收,及时处置。

(五)对损失类贷款,应做好贷款坏账核销准备工作。

(六)住房公积金中心应同时做好贷款催收情况的登记工作。

第三十一条 借款人拒绝履行还款义务或发生合同违约后不予纠正的,住房公积金中心应督促受委托银行,根据《个人住房公积金贷款业务委托协议》约定,及时通过法律手段回收贷款本息。必要时,住房公积金中心可以行使受委托银行对借款人的权利,直接向借款人、抵押人提起诉讼,并将受委托银行列为第三人进行诉讼。

第九章  法律责任

第三十二条 借款人有下列情形之一的,管理中心有权停止支付贷款或者提前收回全部贷款:

(一)借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况,提供虚假证明材料的;

(二)抵押物毁损不足以清偿贷款本息,质物明显减少影响贷款人实现质权,而借款人未按要求落实新抵押物的;

(三)不按照借款合同规定用途使用贷款的;

(四)未经管理中心同意,借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的;

(五)借款人拒绝或阻挠管理中心对贷款使用情况进行监督检查的;

(六)由于借款人原因,影响偿还贷款本息的;

第三十三条 借款人未按借款合同规定偿还贷款本息的,在接到管理中心或受托银行发出的催缴通知书后,必须立即补齐欠交的贷款本息及逾期罚息。逾期罚息以逾期还款额为基数,利率按中国人民银行有关规定计算。

第三十四条 借款人连续三个月或累计六个月未按时偿还贷款本息的,借款人在借款合同终止前死亡、被宣告失踪或移居国外,其合法继承人或受遗赠人拒不承担偿还贷款本息或无力偿还贷款本息的,贷款银行有权会同有关部门处理抵押物。

第三十五条 贷款银行按照有关规定处理抵押房产,所获价款按下列顺序分配:

(一)支付抵押房产拍卖费和处理抵押房产的其他费用;

(二)扣除抵押房产应缴纳的税款;

(三)归还借款人所欠住房公积金贷款本息及支付违约金;

(四)赔偿因借款人违反合同而对贷款银行造成的损害;

(五)剩余金额退还抵押人。

处分抵押房产所得金额不足以支付贷款本息和违约金、赔偿金时,贷款银行有权向借款人追索不足部分。

第三十六条 因中心或受托银行的工作人员玩忽职守,徇私舞弊,导致住房公积金贷款出现损失的,依照国家法律、法规及有关规定,追究有关直接责任人员的责任。

第十章  贷款档案管理

第三十七条 信贷科(管理部)应指定专人负责贷款资料的收集、整理和移送存档工作。

第三十八条 根据“一户一档”原则收存个人住房公积金贷款业务资料。每月初将贷款资料进行整理装订,并放入档案柜存放,在下一年年初将贷款资料档案移交单位档案室实行统一保管。

第十一章  附  则

第三十九条 在还款期内需解除或变更借款合同时,须经借贷双方协商同意,依法签订变更合同。变更合同未达成以前,原借款合同继续有效。

第四十条 发生纠纷时,应协商解决,协商不成时,当事人可向仲裁委员会申请仲裁,或者向人民法院提出诉讼。

第四十一条 本市和县区原有关住房公积金个人住房贷款管理规定与本管理办法相抵触的,按本管理办法执行。

第四十二条 本管理办法由市住房公积金管理中心负责解释。
        第四十三条 本管理办法自公布之日起施行。